不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税がかかります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

取得費とは、購入時の価格に購入時の仲介手数料、登記費用、印紙代などを加えた金額です。建物については、所有期間中の減価償却費を差し引きます。

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算することも可能ですが、大幅に税負担が増えるため、購入当時の契約書等を探されることをお勧めします。

売却した年の1月1日時点での所有期間によって、税率が大きく異なります。

長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）

約2倍の差があるため、5年を超えてから売却するかどうかは重要な判断ポイントです。

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。これにより、多くのケースで譲渡所得税がゼロまたは大幅に軽減されます。

主な要件：
・実際に住んでいた家屋の売却であること
・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売主と買主が親族等の特殊関係でないこと

この特例を使うかどうかで、税額が数百万円変わることもあります。売却前にぜひご相談ください。

居住用財産を売却して新たな居住用財産を購入する場合、「買い換え特例」により課税を繰り延べることができます。

また、マイホームを売却して損失が出た場合は、他の所得と損益通算でき、さらに翌年以降3年間の繰越控除が認められる制度もあります。

いずれも適用要件が細かく定められているため、売却前の段階でのご相談をお勧めしています。